N多年前贴吧上看到的段子：

今天接了个电话，问我买不买房子，不买还会涨。我说已经有几套了，手头实在没钱，对方沉默了几秒钟又说，那你房子卖不卖？现在房价那么高，再不卖就卖不到这价了。我感觉不说实话不行了，就对他说，其实我穷，既没房也买不起房。他沉默了几秒又说，明天有个楼开盘，晚上带上椅子来排队，给你300元。

全国房地产有过两次飞跃，分别为2008-2009年以及2015-2016年。2008-2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015-2016年的飞跃直接得益于房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。

(资料图)

商业最简单的是供给与需求，最贵的经济学家任先生说过：房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。现在最关键的是大家都不生了。

那房价的极限在哪？我们先假设一个概念—首付是父母帮你支付的，你暂时不用考虑30%的问题，因为这个社会的主流就是父母帮忙付首付。

我们再考虑另一个因素，即剩下的70%问题。因为我们聊的是房价极限，所以你不得不等额本息贷30年，因为贷的时间越长，你每个月需要还的钱就越少。

怎么简单地找到当地房价天花板？有个朋友说的很到位，那就是以当地公务员、事业编的工资为锚。

有一个很现实的问题。

一线城市的房价在那控制着不涨，下面的那些二线城市房价拿什么涨？全国的职业炒房客，都知道这个道理。如果说北京、上海、深圳房价不起飞，下面的城市，除非产业得到了特别大的利好，不然房价拿什么涨。

这也为什么，全国的炒房客，都在盯着北京楼市，他们就是希望北京楼市能做一个表率出来，放松北京楼市的调控，给全国其他城市打个样，让房价有大涨的可能。

有本书叫《中国巨债》，我们其实一直都在高负荷的运转。我小时候，新闻上还在播放，中国居民储蓄连续增长；现在大部分的银行卡内的钱比脸还干净吧？

年轻人躺平是什么时候开始流行的？

15-17暴涨，出来一个斜杠青年；

20年暴涨，出来一个躺平青年；

再来一个暴涨，出来一个……？

有天996到九点半，打车回家，司机问我去哪，我说了小区名字，司机师傅不知道，我说小区附近村名和路名，司机好歹知道了

司机五六十岁，很是健谈。我问师傅怎么这么晚还出来干(二线这个点算晚的了)。师傅说白天没干，晚上没事就出来干点

聊到自己刚退休，车是自己的，想什么时候干就什么时候干，干多干少都是自己的，也不在乎这点钱,

说自己家拆迁，没要房子，要的拆迁款，六百多万，因为16年房价上涨前已经给儿子买了一套市区，自己再之前还有两套市区。现在对房价不是很看好，还是现金为王，拿在手里的比较好，夫妻俩一月退休金+开车+房租两万多。有事没事就给儿媳妇只点钱，生一胎奖励十万，生二胎奖励二十万，人也说没事就是撒钱逗孩子们玩。

他自己还说靠他儿子那点工资，猴年马月都买不起房，也就是有了个好爸爸，让他儿子少奋十年。我心想，何止是十年，简直就是一辈子。

这就是996和拆二代和躺赢的差距，瞬间感觉奋斗没劲了。

过去十几年在房价节节攀升的同时，人们工资却并没有明显的提升，支撑起房价的是掏空的6个口袋和居民背负的沉重的负债。

日本泡沫经济时代也出现过这样光怪陆离的奢华景象，但人家当时人均GDP甚至超越了美国，我们呢？靠着4倍于美国的人口却仍然只拿到了一个总体GDP第二的排名，就如此自吹自擂，是否有点妄自尊大？

即便日本泡沫经济破裂，他们产业转型也算不错，假如我们持续如此的高房价，随着上一代打工人逐渐老去，土地、人工成本的上升，依靠低成本优势制造业还将如何持续呢？制造业将往何处转型呢？

而且今年的经济环境到目前为止，的确不是太好。从公务员和事业编的直接降薪就能看出来。我们本地市政府，想卖地，结果都卖不出去。到现在，除非你在省会城市，或者长三角、珠三角核心区。还想要人接盘，就基本不可能了。

90年生，中国当下最大一波婴儿潮，也可能是最后一波婴儿潮。

我的同学们大多由县城考上大学，他们多数不会留县城，他们是各种“飘”的代表。

他们是底层，是其中最有消费能力的一批人。

他们是刚有出路，但基本别无选择的一批人。

他们是刚能感触到市场讯息，但却是最知后觉的一批人。

现在城市化已经走到了尾声，乡村振兴的力度越来越大，越来越多的人开始担心以后房子卖不出去，现在各大城市二手房挂牌量激增，聪明的人已经开始脱手了，但能买得起的人不多了，所以形成了有价无市的市场，降价是迟早的事。

一旦房产要降价的共识形成，到时候房价的下降速度会更快，和上涨的时候一样，想刹车是很难的。

所以我说，低生育率是压垮房价的稻草，但不是最后一根。最后一根稻草是房产税的大规模试点。

22年，是我国人口负增长元年，全世界已经有太多国家证明，人口一旦负增长，那就是不可逆的，但是最可怕的并不是这个，而是老龄化，甚至是深度老龄化、超级老龄化，一个充满了老年人的社会，会失去活力，失去需求，大家不会以为老年人还有很多买房换房需求吧？而且随着更多掌握多套房的老年人去世，房子只会越来越不值钱。

未来如果一直和平，我认为中国楼市会出现大面积的价格断层。大部分小城小镇房价如葱，而像北上深这种超级城市因为聚集了全国的优质医疗、教育、青壮劳动力，养老会成为富裕家庭的终极追求。

希望2023天下无烂尾。